경매 양도세 — 낙찰받은 집 팔 때 보유기간·세율·12억 비과세

2026-11-02 · 5분 읽기 · 복덕빵 임장노트 팀 · 세금

경매 양도세는 언제부터 보유기간을 세는지가 출발점이에요. 경매로 낙찰받은 집을 팔 때의 취득일, 단기 세율, 1세대 1주택 양도세 비과세를 소득세법 원문으로 정리했어요.

🍞 빵이 세 줄 요약

경매로 산 집의 취득일은 낙찰일이 아니라 매각대금을 다 낸 날이에요(소득세법 제98조, 대법원 96누15770 판결 취지).
주택을 1년 안에 팔면 양도차익의 70%, 1년 이상 2년 안에 팔면 60%를 세금으로 내요(소득세법 제104조).
1세대 1주택을 2년 이상 갖고 있다 팔면 양도가 12억 원까지는 비과세예요(소득세법 제89조, 시행령 제154조).

경매로 산 집은 언제부터 보유기간을 세나요?

매각대금을 다 낸 날부터예요. 소득세법 제98조는 «대금을 청산한 날»을 취득일로 보고, 경매에서는 매수인이 매각대금을 완납한 날이 그날이라는 것이 대법원 판결(1997. 7. 8. 선고 96누15770)과 국세청 해석이에요. 민사집행법 제135조도 대금을 다 낸 때 소유권을 얻는다고 정해 두었어요.

그래서 입찰한 날이나 매각허가결정 날로 세면 안 돼요. 잔금 날이 한 달 늦어지면 «2년 보유»도 한 달 늦게 채워져요. 잔금 날을 메모해 두면 나중에 팔 때 헷갈리지 않아요.

경매로 산 집을 빨리 팔면 양도세가 얼마나 무거워지나요?

주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%예요. 2년 이상이면 일반 누진세율(6~45%)로 돌아와요. 법은 두 가지 세율로 셈한 금액 가운데 큰 쪽을 내라고 정해 두었어요.

보유기간	주택·조합원입주권	그 밖의 토지·건물
1년 미만	70%	50%
1년 이상 2년 미만	60%	40%
2년 이상	기본세율 6~45%	기본세율 6~45%
비사업용 토지	—	기본세율 + 10%p

출처 · 국가법령정보센터 소득세법 제55조·제104조(2026-07-01 시행본) · 2026-10-05 확인

분양권은 1년 미만 70%, 그 뒤로는 보유기간과 상관없이 60%예요. 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)가 따로 붙어요. 상가처럼 주택이 아닌 건물·토지는 단기 세율이 50%·40%로 주택보다 낮아요.

1년 안에 팔면 양도세를 실제로 얼마 내나요?

숫자로 한 번 셈해 볼게요. 3억 원에 낙찰받은 주택을 10개월 뒤 3억 5천만 원에 판 경우예요. 설명을 쉽게 하려고 필요경비는 없다고 가정했어요.

양도차익 5,000만 원 − 기본공제 250만 원(소득세법 제103조) = 과세표준 4,750만 원
단기 세율: 4,750만 원 × 70% = 3,325만 원
기본세율로 셈하면: 4,750만 원 × 15% − 누진공제 126만 원 = 586만 5천 원
둘 중 큰 쪽 3,325만 원 + 지방소득세 10% 332만 5천 원 = 약 3,657만 원

차익 5,000만 원 가운데 70% 넘게 세금으로 나가는 셈이에요. 실제로는 취득세·법무사 보수 같은 필요경비를 빼서 과세표준이 줄어드니, 영수증을 꼭 모아 두세요.

1세대 1주택이면 양도세 비과세인가요?

조건을 채우면 양도가 12억 원까지는 비과세예요(소득세법 제89조 제1항 제3호). 조건은 국내에 1주택만 있고 2년 이상 보유했을 것이에요. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 해요(시행령 제154조).

12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 세금을 매겨요. 그리고 오래 갖고 있을수록 차익에서 빼 주는 장기보유특별공제가 있어요(소득세법 제95조).

일반 — 3년 이상 보유하면 6%부터 해마다 2%p씩, 15년 이상 30%
1세대 1주택(3년 이상 보유 + 2년 이상 거주) — 보유 연 4% + 거주 연 4%, 각각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%

경매 양도세 계산기 — 복덕빵 계산기 첫 화면의 팔 때 세금 카드 — 복덕빵 계산기 — «팔 때 세금» 카드에서 취득일·양도일·집 수를 고르면 세율과 공제를 줄마다 보여 줘요.

다주택자 양도세는 지금 중과되나요?

네. 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게 세율을 더하던 제도의 유예가 2026년 5월 9일로 끝났어요. 그래서 지금은 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택이면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p가 붙고(소득세법 제104조 제7항), 장기보유특별공제도 받지 못해요(제95조 제2항). 5월 9일까지 계약하고 4개월(2025년 10월 16일 새로 지정된 곳은 6개월) 안에 판 집은 중과를 피하는 경과 규정이 있었어요.

다만 시행령이 정한 중과 제외 주택도 여러 가지라 사람마다 결과가 달라요. 법은 바뀔 수 있고, 법이 바뀌어 시행되기 전까지는 지금 법이 적용돼요.

이 글은 법 조문을 쉽게 풀어 쓴 안내이고 세무 상담이 아니에요. 팔기 전에 국세청 홈택스·상담센터(126)나 세무사에게 그때의 법과 내 경우를 꼭 확인하세요.

📚 이어서 읽기 — 경매 취득세율 2026 · 경매 비용 총정리

자주 묻는 질문

Q. 경매 취득세도 필요경비로 빼 주나요?

네, 취득할 때 낸 취득세와 등기 비용, 법무사 보수 같은 취득 비용은 필요경비로 인정돼요. 영수증과 이체 내역을 남겨 두세요.

Q. 명도할 때 준 이사비도 필요경비인가요?

경우에 따라 달라서 다툼이 생기기 쉬운 항목이에요. 금액이 크면 신고 전에 세무사나 국세청 상담센터(126)에 먼저 물어보세요.

Q. 경매 양도세는 언제 신고하나요?

판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해요(소득세법 제105조). 홈택스에서 직접 할 수 있어요.

Q. 부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

양도차익이 두 사람에게 나뉘어 누진세율 구간이 낮아지고 기본공제 250만 원도 각자 받아서 줄어드는 경우가 많아요. 취득 단계에서 정해야 하니 입찰 전에 따져 보세요.

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출처·참고

⚖️ 이 글은 일반적인 법률 정보를 쉽게 풀어 쓴 것이고, 법률 자문이 아니에요. 사건마다 사정이 다르니 실제 판단은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 꼭 확인하세요.

처음 쓴 날 2026-10-04 · 마지막 고친 날 2026-10-05 · 복덕빵 임장노트 팀

이 글은 이해를 돕기 위한 참고 정보이며 투자 권유나 법률 자문이 아닙니다. 입찰 전에는 원문 서류를 직접 확인하세요.