공매 명도 절차 — 인도명령 없는 공매, 협의부터 명도소송까지
2026-10-21 · 5분 읽기 · 복덕빵 임장노트 팀 · 공매 · 명도
공매 명도는 법원경매와 달리 인도명령이 없어요. 공매 낙찰 뒤 협의, 점유이전금지가처분, 공매 명도소송으로 이어지는 순서와 입찰 전 셈법을 정리했어요.
🍞 빵이 세 줄 요약
- 인도명령은 민사집행법 제136조가 정한 법원경매 절차라서, 국세징수법 공매 편에는 같은 조문이 없어요.
- 그래서 공매 낙찰자는 점유자가 나가지 않으면 인도(명도)소송으로 판결을 받아야 강제집행을 할 수 있어요.
- 소송 중에 점유자가 바뀌는 걸 막으려면 먼저 점유이전금지가처분을 신청하는 경우가 많아요(민사집행법 제300조).
공매에는 왜 인도명령이 없나요?
인도명령은 법원경매를 위한 절차이기 때문이에요. 민사집행법 제136조는 경매에서 대금을 낸 매수인이 6개월 안에 신청하면, 법원이 채무자·소유자·점유자에게 집을 넘기라고 명령할 수 있게 해요. 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 빠져요.
압류재산 공매는 민사집행법이 아니라 국세징수법을 따라요. 국세징수법 공매 편(제64조부터)에는 공매보증, 매각결정, 대금 납부, 권리 소멸·인수 같은 조문은 있지만 인도명령에 해당하는 조문이 없어요. 그래서 공매 낙찰자는 협의로 넘겨받거나, 안 되면 소송으로 판결을 받아야 해요.
신탁 공매처럼 일반 매매에 가까운 공매도 마찬가지로 인도명령 절차가 없고, 명도 책임은 공고문에 «매수인 부담»으로 적히는 경우가 많아요. 종류별 규칙은 공매 종류별 차이(압류·국유·신탁)를 보세요.
경매와 공매 명도는 어떻게 다른가요?
출발점은 같아요. 둘 다 대금을 다 낸 때 소유권을 얻어요(민사집행법 제135조, 국세징수법 제91조). 달라지는 건 그다음이에요.
| 구분 | 법원경매 | 공매(국세징수법) |
|---|---|---|
| 소유권 취득 | 대금 완납 때 | 매수대금 완납 때 |
| 빠른 절차 | 인도명령(대금 낸 뒤 6개월 안) | 없음 |
| 협의 안 될 때 | 인도명령 → 강제집행 | 인도(명도)소송 → 판결 → 강제집행 |
| 걸리는 시간 | 상대적으로 짧음 | 소송 기간만큼 더 걸림 |
| 미리 할 일 | 점유자 파악 | 점유자 파악 + 점유이전금지가처분 검토 |
출처 · 국가법령정보센터 민사집행법 제135조·제136조(2026-02-01 시행), 국세징수법 제91조(2026-10-02 시행) · 2026-10-05 확인
법원경매 쪽 순서는 경매 명도 절차 글에 따로 있어요.
공매 낙찰 후 명도 절차는 어떤 순서인가요?
대부분 협의 → 내용증명 → 가처분 → 소송 → 강제집행 순서로 가요. 앞 단계에서 끝나면 뒤로 갈 필요가 없어요.
- ① 점유자 확인 — 공매재산명세서(국세징수법 제77조)에 적힌 점유자와 보증금, 전입세대 열람으로 누가 살고 있는지 봐요.
- ② 만나서 협의 — 이사 날짜, 이사 비용, 관리비 정산을 이야기해요. 배분을 받는 임차인이라면 배분 일정도 함께 안내해요.
- ③ 내용증명 — 말로 정한 내용이나 «언제까지 비워 달라»는 요청을 글로 남겨요.
- ④ 점유이전금지가처분 — 소송 중에 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 집행이 꼬일 수 있어요. 이를 막는 임시 조치예요.
- ⑤ 인도(명도)소송 — 판결이 집행권원이 돼요.
- ⑥ 강제집행 — 판결을 받고도 안 나가면 집행관에게 위임해요.
공매 명도에서 점유이전금지가처분은 언제 필요한가요?
소송을 시작하기 전, 또는 소송과 함께 신청하는 경우가 많아요. 민사집행법 제300조는 «현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려»가 있을 때 가처분을 할 수 있다고 정해요.
점유자가 바뀌면 바뀐 사람을 상대로 다시 소송해야 할 수 있어서, 이를 막으려는 거예요. 신청서는 전자소송으로 낼 수 있고, 법원이 담보 제공을 명하기도 해요(민사집행법 제301조·제280조).
입찰 전에 공매 명도 부담을 어떻게 셈하나요?
공매는 명도에 시간이 더 걸릴 수 있으니, 입찰가에 명도 기간과 비용을 미리 넣어 두는 게 좋아요.
- 점유자가 누구인지(소유자·임차인·제3자), 배분을 받는지 확인해요.
- 소송까지 갈 때의 기간 동안 대출 이자, 관리비를 셈해 봐요.
- 대항력 있는 임차인은 명도 대상이 아니라 보증금을 떠안는 문제일 수 있어요(국세징수법 제92조).
서식은 인도명령 신청서 셀프 작성 글에서 순서대로 볼 수 있어요.
📚 이어서 읽기 — 경매 명도 절차와 뜻 · 인도명령 신청서·점유이전금지가처분 셀프 작성
자주 묻는 질문
Q. 공매도 6개월 안에 인도명령을 신청하면 되나요?
아니요. 인도명령(민사집행법 제136조)은 법원경매 매수인을 위한 절차예요. 국세징수법 공매에는 같은 조문이 없어서, 협의가 안 되면 인도(명도)소송으로 가야 해요.
Q. 공매 명도소송 기간은 얼마나 걸리나요?
상대방이 다투는지, 송달이 잘 되는지에 따라 크게 달라서 한 가지로 말하기 어려워요. 다만 인도명령보다는 길어질 수 있으니 기간 여유를 두고 계획해요.
Q. 점유자가 이사비를 요구하면 꼭 줘야 하나요?
법으로 정해진 의무는 아니에요. 소송·집행에 드는 시간과 비용과 견줘 협의로 정하는 경우가 많고, 합의 내용은 글로 남겨 두는 게 좋아요.
Q. 신탁공매도 명도는 매수인이 하나요?
공고문에 «명도는 매수인 책임»으로 적히는 경우가 많아요. 신탁사에 인도 조건을 미리 물어 확인해 두면 좋아요.
🍞 복덕빵에서 직접 보기
복덕빵 셀프 소송 서식에는 공매 낙찰자용 건물 인도 소장, 점유이전금지가처분 신청서, 임차인 명도 협의 내용증명이 들어 있어요. 질문에 답하면 칸이 채워져요.
📖 사용 설명서 — 경매·공매 고르기 →셀프 소송 서식 보기 →공매 물건 보기 →7일 무료로 직접 보기 — 카드 등록 없이 시작해요. 요금 안내
출처·참고
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제135조·제136조·제280조·제300조·제301조 (2026-02-01 시행)
- 국가법령정보센터 — 국세징수법 공매 편(제64조~) 제77조·제91조·제92조 (2026-10-02 시행)
- 대한민국 법원 전자소송 — 소장·가처분 신청서 제출
- 대한법률구조공단 — 국번 없이 132
⚖️ 이 글은 일반적인 법률 정보를 쉽게 풀어 쓴 것이고, 법률 자문이 아니에요. 사건마다 사정이 다르니 실제 판단은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 꼭 확인하세요.
처음 쓴 날 2026-10-04 · 마지막 고친 날 2026-10-05 · 복덕빵 임장노트 팀
